Документ
Письмо ФНС России от 25.08.2026 № БС-35-21/11166@
Комментарий
Пониженная ставка налога (не выше 0,3 %) не применима в отношении (пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ):
- земельных участков, занятых жилищным фондом и (или) объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, которые приобретены (предоставлены) для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но используются в предпринимательской деятельности;
- земельных участков, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн руб.
Соответственно, налог по таким участкам рассчитывается по ставке не свыше 1,5 % (пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ).
Наряду с этим в отношении земельных участков, приобретенных на условиях осуществления на них жилищного строительства, при исчислении земельного налога к ставке налога нужно применять повышающие коэффициенты (п. 15 ст. 396 НК РФ):
- коэффициент 2 в течение трех лет с даты государственной регистрации прав на земельный участок вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости;
- коэффициент 4 в течение периода, превышающего три года с даты государственной регистрации прав на земельный участок вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Конституционный Суд РФ признал положения п. 15 ст. 396 НК РФ частично не соответствующими Конституции РФ (см. постановление от 21.07.2026 № 52-П). Как указал суд, с 01.01.2027 повышающие коэффициенты не подлежат применению при исчислении налога по ставке не более 1,5 % в отношении участков, приобретенных (предоставленных) для ИЖС и используемых в предпринимательской деятельности (если законодателем не будет установлено иное). Мы писали об этом здесь.
Отвечая на вопрос о коэффициентах в отношении участков стоимостью свыше 300 млн руб., в ФНС России ответили следующее. Из текста постановления КС РФ следует, что выводы суда не распространяются на случай исчисления налога по участкам с кадастровой стоимостью более 300 млн руб., не предусмотренным для ИЖС (письмо ФНС России от 25.08.2026 № БС-35-21/11166@). Например, это участки с видом разрешенного использования "для строительства многоквартирных домов". Налог по ним нужно рассчитывать с учетом повышающих коэффициентов и по ставке не свыше 1,5 %.